加州房地产上沖下洗,西语裔美国梦碎唱下层悲歌

加州房地产上沖下洗,西语裔美国梦碎唱下层悲歌

2008 年美国次贷风暴爆发,房地产泡沫随之崩溃,房地产到低点时有些地区跌了 6 成,但随着之后美国联準会(FED)的宽鬆救市措施,以及美国经济逐渐恢复,房地产又缓缓回到泡沫前的水準。乍看之下,价格回稳,似乎代表供需恢复平衡,但若研究房地产的所有者,却起了很大的变化。

在加州,上沖下洗的结果,是将底层阶级的西语裔族群大量洗出了房地产市场。

不断成长的西语裔移民

美国与中南美洲的经济落差,让许多中南美洲西语裔非法移民不断涌入美国,当他们在美国生下第二代,美国出生的第二代就成为美国公民,而西语裔族群生育率也较高,使得美国西语裔族群迅速扩大,在加州,由于加州在历史上,于美墨战争前原本是墨西哥的一部分,原来就有许多原本就住在加州的墨西哥裔「墨佬」,也讲西班牙语,加上位于美国南界,不断涌入的西语裔新移民「西佬」,使得西语裔族群在加州成为最大族群,占了总人口数的 39%。

但西语裔人口虽然正在增加,在房地产市场的市佔却逆向大减。从房贷市场即可看出西语裔遭大量洗出房地产交易,在 2005 年时,以洛杉矶为例,西语裔族群在购房房贷市场的市占率为 38.3%,但到了 2012 年,跌落到只剩 18.7%;在旧金山,则从 21.8% 跌落到 6.2%。在整个加州,2012 年,西语裔在房贷市场只佔 24%,而且还持续下滑,到 2013 年更只剩下 22%。

加州房地产上沖下洗,西语裔美国梦碎唱下层悲歌

而不仅买房减少,连旧有房子也不得不变卖,加州西语裔族群在 2006 年拥有自有房产的比例是 47.9%,到 2013 年只剩 41.9%。相对的,2013 年加州非西语裔白人拥有房产的比例却高达 62.7%。

在较高价地段,如旧金山湾区,西语裔遭洗出市场的情况更明显,据美国城市研究所(Urban Institute)统计,西语裔在旧金山湾区的购房市占率,从 2006 年的 25%,到 2013 年跌落到 9%,相对的,亚裔从 26% 成长到 35%,非西语裔白人则从 41% 成长为 53%,超过一半。看来传统白人正在「光复」旧金山湾区。

次贷所带来的洗牌

这是怎幺回事?一切都还是要从次贷说起,在次贷泡沫崩溃以前,美国金融体系房贷条件极为宽鬆,使得大量本来收入负担不起房地产的西语裔族群,在优惠条件下,于次贷泡沫爆炸前的房价最高点买下了房子。

但随着次贷泡沫崩溃,房地产大跌,这些西语裔族群蒙受最大损失,雪上加霜的是,随着接下来美国经济陷入紧缩,大部分西语裔族群从事底层可取代性高的劳动工作,在不景气时往往是率先遭到裁员的目标,受到冲击最大,他们缴不出贷款本息,与房地产跌价产生的追缴抵押金,只得在最低点贱卖房产,或是遭银行法拍。

美国景气恢复,非但对西语裔没有帮助,还遭落井下石,虽然美国就业状况普遍改善,2014 年 9 月失业率仅 5.9%,创下 6 年以来的最低点,但是西语裔族群却不然,到 2014 年 8 月,加州西语裔族群失业率仍高达 9.2%。这是因为这波美国景气复甦所创造的就业机会,大多都是在大城市的白领工作,结果是白人与亚裔的经济与就业情况大幅改善,西语裔却「无感」。

但白人与亚裔的经济状况改善,加上加州有硅谷等经济中心带来大量有钱的投资客,把加州房价逐渐从泡沫后的低点缓缓抬升,以加州圣塔安那(Santa Ana)市为例,从 Corelogic DataQuick 统计资料观察,在 2006 年 7 月,住宅中位数价格为 60.4 万美元,到了次贷崩溃后的 2010 年 1 月,降到 24 万美元,下跌约 6 成,但到了 2014 年 8 月,已经又回升到 40.25 万美元。

买不起也贷不了的窘境

投资客大手笔炒房,导致加州房地产上涨速度之快,超出收入成长,在 2013 年,只有 36% 加州人的收入能负担得起中位数价格单一家庭住宅的房贷,2014 年第 2 季,更只剩下 30% 加州人负担得起,而相较之下,全美国的平均可负担率则为 57%,可以看出加州房地产涨幅的凶狠。

许多加州西语裔在次贷风暴中,先是在高点买了负担不起的房产,又接着被迫在低点卖房,损失了一切,同时还受到接踵而来的不景气打击,许多至今仍在失业中挣扎,而好不容易找到工作,想重新买屋的西语裔,却发现房价已经上涨到不可能买得起的程度。

更糟糕的是,即使少数经济状况允许的西语裔,也因为难以取得贷款而无法买房。次贷风暴后,金融机构房贷条件变得极为严苛,贷款审查之严格,竟然连前联準会主席柏南克(Ben S. Bernanke),都于 2014 年 10 月 2 日表示,连他都无法得到贷款以借新还旧偿还房贷,显示房贷紧缩过头。过去是太容易贷到款,没有能力买房的人也被鼓吹在高点买房,现在是明明有还款能力,却还贷不到款。

这一切市场变动加总,造成西语裔遭大量洗出加州房市的结果,这个情况让许多社会学者十分担忧,因为占近 4 成人口的加州西语裔,在基本居住需求都无法满足的情况下,显然会酿成严重社会问题,也影响加州政治风向。

加州西语裔为了更好的生活千辛万苦来到美国,却一个次贷风暴就落得美国梦碎的下场,在在显示经济动荡中,受害最大的,永远是经济最弱势的族群。

而这一切,都始于次贷风暴前房贷条件过于宽鬆,让许多原本买不起房的经济弱势者也能以优惠条件贷款买到房,却反而害他们买在最高点而破产,许多国家解决居住问题的方案,经常是推出优惠房贷,结果恐怕也是爱之适足以害之。